Ofis kiralamada tadilat katkısı ve kira muafiyeti: pazarlık rehberi

Ofis kiralarken konuşulan rakamlar genellikle metrekare kira bedeli ve aidattır. Ama taşınmanın toplam maliyetini belirleyen başka kalemler de vardır: tadilatın maliyeti, tadilat süresince ödenen kira ve kira bitiminde ofisin eski haline getirilmesi. Bu kalemler, kira sözleşmesi imzalanmadan önce pazarlık edilebilir ve çoğu zaman kira bedelindeki küçük bir indirimden çok daha büyük bir fark yaratır.

Pazarlığın dört kalemi

1. Kira muafiyeti. Tadilat süresince ya da kiranın başlangıcında belirli bir süre kira ödenmemesi. Kiracının tasarım ve uygulama yaparken iki ofise birden kira ödemesini önler.

2. Tadilat katkısı. Mal sahibinin, kiracının tadilat maliyetinin bir kısmını karşılaması. Nakit, kira indirimi ya da belirli işlerin mal sahibi tarafından yapılması biçiminde olabilir.

3. Teslim standardı. Ofisin hangi durumda teslim edileceği: boş kabuk, asma tavan ve aydınlatması yapılmış, zemin kaplaması yapılmış ya da önceki kiracının tadilatıyla birlikte.

4. Eski hale getirme. Kira bitiminde kiracının hangi işleri söküp ofisi hangi duruma getireceği.

Teslim standardını netleştirin

"Ofis hazır teslim edilecek" gibi bir ifade, çok farklı anlamlara gelebilir. Teslim standardı madde madde yazılmalıdır:

Bu tabloyu kira pazarlığı sırasında doldurmak, hem tadilat bütçesini netleştirir hem de mal sahibinin yapacağı işler için bir pazarlık zemini oluşturur.

Kira muafiyetini hesaplamak

Kira muafiyeti talebinizi gerçekçi bir proje takvimine dayandırın. Tasarım, onaylar, siparişler ve uygulama için gereken süre, muafiyetin asgari süresidir. Bu hesabı yaparken:

• Bina yönetimi onay süreçlerini
• Uzun teslim süreli mobilya ve ekipmanı
• Mesai dışı çalışma kısıtlarını
• Taşınma ve IT kurulum süresini

hesaba katın. Bir iç mimar tarafından hazırlanmış kaba bir takvim, pazarlıkta talebinizi güçlendirir.

Eski hale getirme maddesi

Kira sözleşmelerinde sık görülen bir madde, kira bitiminde ofisin ilk teslim edildiği haline getirilmesidir. Bu madde, kiracının yaptığı bölmelerin, özel aydınlatmaların, kaplamaların ve tesisatların sökülmesini ve alanın onarılmasını gerektirebilir. Pazarlık edilebilecek noktalar:

• Hangi işlerin sökülmesi gerektiğinin baştan listelenmesi
• Sonraki kiracıya fayda sağlayacak işlerin (toplantı odaları, mutfak, iyileştirilmiş aydınlatma) yerinde bırakılabilmesi
• Söküm yerine sabit bir bedel ödenmesi seçeneği

Demonte bölme sistemleri ve taşınabilir kabinler gibi sökülüp yeniden kullanılabilen çözümler, bu maddenin maliyetini de azaltır.

Pazarlıkta güç dengesi

Kiracının pazarlık gücü şu durumlarda artar:

• Uzun kira süresi taahhüdü
• Uzun süredir boş kalan ofis
• Büyük metrekare
• Güçlü bir kiracı profili

Bu durumlarda mal sahibi, kira bedelini düşürmek yerine muafiyet ve katkı vermeyi tercih edebilir; çünkü bu, ilan edilen kira bedelini ve binanın değerlemesini korur.

Sözleşmeden önce iç mimar

Kira sözleşmesi imzalanmadan önce kısa bir iç mimari değerlendirme ve test yerleşimi, pazarlık için gereken bilgiyi sağlar: hangi tadilatların gerekeceği, ne kadar süreceği ve ne kadar tutacağı. Sözleşme imzalandıktan sonra ortaya çıkan bir ihtiyaç için artık pazarlık zemini kalmaz.

Pazarlıkta kullanılacak belgeler

Kira pazarlığına kaba bir test yerleşimi, tahmini bir tadilat bütçesi ve bir proje takvimiyle gitmek, taleplerinizi somut verilere dayandırır. Mal sahibi, "tadilat süresi için üç ay muafiyet istiyoruz" cümlesine, bu sürenin nereden geldiğini gösteren bir takvimle birlikte sunulduğunda çok daha olumlu yaklaşır. Aynı şekilde teslim standardı tablosunun doldurulmuş hali, hangi işlerin kimde olduğunu tartışmasız kılar.

Aday ofislerin teknik kontrolü için ofis kiralarken kontrol listesi, proje takvimi için ofis tasarım süreci ne kadar sürer, tadilat bütçesinin dağılımı için ofis tadilatı maliyeti yazısına bakabilirsiniz.