Ofis kiralarken iç mimari açıdan kontrol edilecek 12 şey
Ofis kiralamadan önce kontrol edilecekler: kolon düzeni, tavan yüksekliği, iklimlendirme, elektrik kapasitesi, ıslak hacim ve kaçış yolları.
Ofis kiralama kararları genellikle konum, metrekare ve kira bedeli üzerinden verilir. Ama bir ofisin taşındıktan sonra nasıl çalışacağını belirleyen şey, bu üç kalemin dışında kalan teknik özelliklerdir. Kira sözleşmesi imzalandıktan sonra fark edilen düşük bir tavan, yetersiz bir elektrik kapasitesi ya da yanlış yerdeki bir ıslak hacim, ya pahalı bir tadilat ya da kalıcı bir verimsizlik demektir.
Aşağıdaki 12 madde, bir ofisi kiralamadan önce iç mimari açıdan kontrol edilmesi gerekenleri topluyor.
Kat planı ve yapı
1. Kolon aralığı ve düzeni. Kolonlar, masa sıralarının ve odaların yerleşimini belirler. Düzenli ve geniş kolon aralıkları, esnek bir plan sağlar; sık ve düzensiz kolonlar ise planı parçalar.
2. Kat derinliği ve cephe. Cepheden çekirdeğe kadar olan derinlik, doğal ışığın ne kadar içeri ulaştığını belirler. Çok derin katlarda iç kısımlar gün ışığından yoksun kalır; bu alanlar toplantı odaları ve destek alanları için kullanılır.
3. Net kullanılabilir alan. Kira bedeli brüt alan üzerinden hesaplanabilir, ama tasarımda net alan kullanılır. İki ofisi karşılaştırırken net alanı ve bunun brüt alana oranını öğrenin.
4. Tavan yüksekliği. Döşemeden döşemeye yükseklik ve mevcut asma tavan kotu. Düşük tavan, hem ferahlığı azaltır hem de iklimlendirme ve aydınlatma altyapısına yer bırakmaz.
Teknik altyapı
5. İklimlendirme sistemi. Hangi sistem var (merkezi, VRF, fancoil, split)? Kapasitesi yoğun bir ofis kullanımına yetiyor mu? Toplantı odaları eklendiğinde bölgesel kontrol mümkün mü? Mesai dışı çalışmada sistem kullanılabiliyor mu ve nasıl ücretlendiriliyor?
6. Taze hava ve havalandırma. Binanın taze hava sistemi kişi başına yeterli havayı sağlıyor mu? Pencereler açılabiliyor mu?
7. Elektrik kapasitesi. Kiracıya ayrılan elektrik gücü, bilgisayarlar, mutfak, iklimlendirme ve sistem odası yüküne yetiyor mu? Kapasite artırımı gerekiyorsa mümkün mü ve maliyeti kimde?
8. Islak hacimler. Tuvaletler ortak mı, kiracıya ait mi? Ofis mutfağı için su ve gider bağlantısı alınabilecek noktalar nerede? Islak hacmin konumu, mutfağın yerini belirler.
9. Veri ve iletişim altyapısı. Binaya hangi internet sağlayıcılarının hattı geliyor? Kiracı alanına fiber bağlantı mevcut mu? Sistem odası için uygun bir yer var mı?
Güvenlik ve bina kuralları
10. Kaçış yolları ve yangın sistemleri. Kaçış merdivenlerinin konumu, kat içindeki kaçış mesafeleri, sprinkler ve yangın algılama sistemleri. Kapalı odalar eklendiğinde bu sistemlerin yeniden düzenlenmesi gerekebilir; bu hem maliyet hem de süre demektir.
11. Bina yönetiminin tadilat kuralları. Proje onay süreci, çalışma saatleri, yük asansörü, sigorta şartları, bina sistemlerine bağlantının kim tarafından yapılacağı.
12. Teslim durumu ve eski hale getirme. Ofis hangi durumda teslim ediliyor: boş kabuk mu, asma tavan ve aydınlatması yapılmış mı, önceki kiracının tadilatı mı var? Kira bitiminde eski hale getirme şartı var mı?
Değerlendirme tablosu
Birden fazla aday ofisi karşılaştırırken, her maddeyi basit bir puanla değerlendirmek kararı kolaylaştırır:
| Madde | Ofis A | Ofis B |
|---|---|---|
| Net kullanılabilir alan | ||
| Kolon düzeni ve plan verimliliği | ||
| Doğal ışık | ||
| Tavan yüksekliği | ||
| İklimlendirme ve taze hava | ||
| Elektrik kapasitesi | ||
| Islak hacim konumu | ||
| Tahmini tadilat kapsamı |
Son satır, kira bedeli kadar önemlidir. Kirası düşük ama kapsamlı tadilat gerektiren bir ofis, toplam maliyette kirası biraz yüksek ama hazır bir ofisten pahalıya gelebilir.
Test yerleşimi
Karar vermeden önce her aday ofis için kaba bir test yerleşimi yapılması, bu maddelerin tamamını bir arada değerlendirmenin en etkili yoludur. Test yerleşimi, kaç kişinin sığacağını, hangi odaların yapılabileceğini ve tadilatın kapsamını somut olarak gösterir.
Taşınma takvimi için ofis taşınma planı, kira pazarlığında tadilat katkısı için kiracı tadilat katkısı, plazada tadilat kuralları için plazada ofis tadilatı yazısına bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Aynı metrekaredeki iki ofis neden farklı kapasitede olur?
Kolon aralığı, çekirdeğin konumu, cephe uzunluğu ve kat planının şekli, kullanılabilir alanın verimliliğini belirler. Derin ve kolonlu bir kat ile düzgün ve cephesi uzun bir kat, aynı metrekarede farklı sayıda masa ve oda barındırır.
Kiralık ofiste brüt ve net metrekare farkı nedir?
Kiralanan brüt alan, ortak alanlardan ve çekirdekten pay içerebilir. Tasarımda kullanılacak olan ise kiracının kendi kullanımındaki net alandır. İki ofisi karşılaştırırken net kullanılabilir alan üzerinden hesap yapmak gerekir.
Kiralamadan önce iç mimara danışmak gerekir mi?
Karar aşamasında kısa bir değerlendirme ve test yerleşimi, hangi ofisin ihtiyaca daha uygun olduğunu ve hangi tadilat maliyetlerinin gerekeceğini ortaya çıkarır. Kira sözleşmesi imzalandıktan sonra fark edilen bir kısıt ise çoğu zaman ya maliyetli ya da çözümsüzdür.
