Ofis tadilatı maliyeti: bütçe kalemlerinin gerçek dağılımı

Ofis tadilatı bütçesi, konut tadilatından farklı bir yapıda dağılır. Konutta ıslak hacimler ve mobilya belirleyiciyken ofiste ağırlık, çoğu zaman gözle görünmeyen mekanik ve elektrik altyapısındadır.

Bir ofis projesinde bütçeyi anlamak için önce şu soruyu netleştirmek gerekir: bina altyapısı ne kadarını karşılıyor? Yeni ve iyi yönetilen bir plazada havalandırma, yangın algılama ve elektrik altyapısı kat teslim standardında hazırdır; tadilat büyük ölçüde bölme, kaplama ve mobilyadan ibaret kalır. Eski bir binada ya da müstakil bir yapıda ise bu kalemlerin tamamı projenin içindedir ve toplamı ikiye katlayabilir.

Tipik bütçe dağılımı

Aşağıdaki oranlar, altyapısı hazır bir kat ofisinde komple yenileme için tipik dağılımı gösterir.

Bu tablo bir bütçe iskeletidir. Gelen teklifin bu dağılımdan ciddi biçimde sapması, kapsamda bir farklılık olduğunun işaretidir ve sorgulanmalıdır.

Sonradan çıkan kalemler

Ofis projelerinde bütçeyi bozan kalemler konuttakinden farklıdır:

• Yangın yönetmeliği gereklilikleri. Bölme düzeni değiştiğinde algılama ve söndürme sistemi başlıklarının yeniden konumlandırılması gerekir. Onay süreci de zaman alır.
• Havalandırma dengeleme. Kapalı oda sayısı arttıkça menfez ve kanal düzeni değişir; mevcut sistem kapasitesi yetmezse cihaz değişimi gündeme gelir.
• Zayıf akım altyapısı. Veri prizleri, kabinet, kablolama ve toplantı odası görüntü sistemleri, bütçede geç fark edilen ama önemli bir kalemdir.
• Bina yönetimi koşulları. Çalışma saatleri, asansör kullanımı, hafriyat çıkışı ve sigorta talepleri iş programını ve maliyeti etkiler.
• Eski hale getirme yükümlülüğü. Kira sözleşmesinde yer alıyorsa, çıkışta ortaya çıkacak maliyet baştan hesaba katılmalıdır.

Nerede tasarruf gerçekten işe yarar?

Ofiste düşük bütçeyle iyi sonuç almak mümkündür, ama tasarrufun yeri önemlidir.

İşe yarayan tasarruflar:

• Açık ofis bantlarında asma tavan yerine boyalı açık tavan ve askılı akustik panel kullanmak.
• Hazır mobilyayı standart alanlarda, ölçüye özel üretimi yalnızca kolon araları ve karşılama gibi kritik noktalarda kullanmak.
• Zemin kaplamasında yüksek trafikli koridorlar ile düşük trafikli alanlar için farklı sınıf seçmek.

İşe yaramayan tasarruflar:

• Aydınlatma seviyesinden kısmak. Yetersiz aydınlatma, kullanıcı şikâyetinin en hızlı ortaya çıktığı başlıktır.
• Akustik önlemleri sonraya bırakmak. Sonradan eklenen çözümler hem daha pahalıdır hem de mekânı bozar.
• Zayıf akım altyapısını küçültmek. Kablo çekimi için tavanın yeniden açılması, ilk yatırımdan pahalıdır.
• Toplantı odası yalıtımını atlamak. Sesin sızdığı toplantı odası kullanılmaz, alan boşa gider.

Metrekare fiyatı sormadan önce

Bir ofis tadilatı için anlamlı bir rakam alabilmek için şu üç bilgiyi netleştirmek gerekir:

1. Bina altyapısının durumu. Havalandırma, yangın ve elektrik hangi seviyede teslim edilmiş?
2. Kapalı oda oranı. Açık ofis ağırlıklı bir plan ile çok sayıda kapalı ofis içeren plan arasındaki maliyet farkı büyüktür.
3. Mobilya kapsamı. Mobilya tadilat kapsamında mı yoksa ayrı bir bütçeden mi karşılanacak?

Bu üç bilgi olmadan verilen metrekare fiyatı, yalnızca bir başlangıç tahminidir ve uygulamada büyük oranda sapar.

Kat planı ve kişi sayısı hesabı için ofiste kişi başına metrekare, akustik önlemlerin önceliklendirmesi için açık ofiste akustik konfor yazılarına bakabilirsiniz.