Plazada ofis tadilatı: bina yönetimi onayı, saatler ve sigorta

Plazalarda ofis tadilatı, bağımsız bir binada yapılan tadilattan farklı kurallarla yürür. Ofisiniz bir binanın parçasıdır; binanın ortak sistemleri, güvenliği, diğer kiracıların konforu ve bina yönetiminin kuralları, tadilatın her aşamasını etkiler. Bu kuralları baştan bilmek, onay sürecinde kaybedilen haftaları ve sahada çıkan sorunları önler.

Kiracı tadilat kılavuzu

Birçok plaza, kiracılar için bir tadilat kılavuzu hazırlar. Bu kılavuz tipik olarak şunları içerir:

• Proje onay süreci ve istenen belgeler
• Çalışma saatleri ve gürültülü işlerin yapılabileceği zamanlar
• Yük asansörü kullanımı, malzeme girişi ve atık çıkışı
• Ortak alanların korunması
• Bina sistemlerine (iklimlendirme, yangın, elektrik, otomasyon) müdahale kuralları
• Sigorta şartları
• İş güvenliği kuralları
• Teslimde istenen belgeler

Kılavuz, tasarıma başlamadan önce okunmalı ve tasarım ekibiyle paylaşılmalıdır.

Proje onayı

Plazalarda uygulamaya başlamadan önce proje, bina yönetiminin ve genellikle binanın teknik ekibinin onayından geçer. İstenen belgeler genellikle:

1. Mimari uygulama projesi (bölmeler, tavan, zemin, kapılar)
2. Mekanik proje (iklimlendirme, havalandırma, sıhhi tesisat)
3. Elektrik projesi (aydınlatma, priz, pano, zayıf akım)
4. Yangın sistemleri düzenlemesi (sprinkler, dedektör, acil aydınlatma)
5. Malzeme listesi ve yangın sınıfı belgeleri
6. İş programı
7. Yüklenici ve alt yüklenici bilgileri

Onay süreci birkaç tur revizyon içerebilir; proje takviminde bu süreye pay bırakılmalıdır.

Çalışma saatleri

Plazalarda diğer kiracıların çalışma ortamını korumak için:

• Sessiz işler (montaj, boya, kablolama) çoğu binada gündüz yapılabilir.
• Gürültülü işler (kırım, delme, kesme) mesai dışına, akşam ve hafta sonuna alınır.
• Koku ve toz yapan işler de genellikle mesai dışında yapılır.

Mesai dışı çalışma, işçilik maliyetini artırır ve süreyi uzatır. İş programı, bu kısıtlara göre gerçekçi kurulmalıdır.

Bina sistemlerine müdahale

Plazalarda merkezi sistemlere müdahale, genellikle bina yönetiminin denetiminde ya da yetkili yüklenicileri tarafından yapılır:

• Yangın algılama ve sprinkler: Yeni odalar ve tavan değişiklikleri, sistemin yeniden düzenlenmesini gerektirir. Çalışma sırasında sistemin bölgesel olarak devre dışı bırakılması özel izin ve önlem gerektirir.
• İklimlendirme: İç ünitelerin yer değişikliği ve yeni bağlantılar, bina sisteminin kapasitesi içinde.
• Bina otomasyonu: Aydınlatma ve iklimlendirme kontrolünün bina otomasyon sistemine entegrasyonu.
• Elektrik: Kiracıya ayrılan güç ve pano bağlantıları.

Bu müdahalelerin bedelleri ve süreleri bütçe ve takvime baştan eklenmelidir.

Sigorta ve iş güvenliği

Plazalar genellikle yükleniciden inşaat ve montaj sigortası ile üçüncü şahıs sorumluluk sigortası ister. Ayrıca:

• Sıcak iş izni (kaynak, taşlama, kesme)
• Yüksekte çalışma önlemleri
• Çalışanların kimlik ve iş güvenliği belgeleri
• Çalışma alanının ortak alanlardan ayrılması

İş güvenliği kurallarına uyulmaması, çalışmaların durdurulmasına yol açabilir.

Lojistik

• Malzeme girişi yük asansörü ve belirlenen saatlerle sınırlıdır.
• Moloz ve atıklar binanın belirlediği şekilde ve saatlerde çıkarılır.
• Ortak alanlar (asansör, koridor, lobi) korunmalı ve temiz tutulmalıdır.
• Uzun ve büyük malzemeler (cam bölme panelleri, büyük ebat seramik) için asansör ölçüleri önceden kontrol edilmelidir.

Teslim belgeleri

Tadilat tamamlandığında bina yönetimi genellikle şunları ister:

• Uygulanan haliyle projeler (as-built)
• Test ve devreye alma raporları (elektrik, yangın sistemleri)
• Malzeme ve ekipman belgeleri, garanti belgeleri

Bu belgeler aynı zamanda kiracının kendi arşivi için değerlidir; kira bitiminde eski hale getirme sürecinde de kullanılır.

Kiralık ofiste yapılacak kontroller için ofis kiralarken kontrol listesi, yangın güvenliğinin tasarıma etkileri için yangın yönetmeliği ve ofis tasarımı, proje takvimi için ofis tasarım süreci ne kadar sürer yazısına bakabilirsiniz.